A prática vem das anteriores administrações e é seguida por Santos Ferreira. O Millenniumbcp retira crédito malparado ao balanço, contabiliza um activo que ainda não tem e desmobiliza as provisões para garantir a cobrança do crédito...
O Millenniumbcp está a contabilizar imóveis, garantia de crédito à habitação, como activos sem ter ainda o registo da propriedade dos mesmos. Com esta medida retira do seu balanço um crédito malparado, contabiliza no balanço um activo, desmobiliza de imediato as provisões constituídas para garantir a cobrança do crédito e melhora, assim, os seus rácios de solvabilidade.
A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) explica que esta é uma matéria da “competência do Banco de Portugal”, por se referir a incumprimento no crédito imobiliário. Mas adianta que nos fundos de investimento imobiliário, a contabilidade “requer que os adiantamentos por contrato de promessa de compra e venda sejam registados em conta autónoma (34) da conta de terrenos e construções (respectivamente 31 e 32)”. O registo nestas contas “apenas deve ser feito após a escritura ou decisão judicial consoante os casos”, afirma a entidade de supervisão do mercado de capitais.
Até à hora de fecho desta edição, o “Semanário Económico” não obteve qualquer comentário do Banco de Portugal, nem do Millenniumbcp.
O “Semanário Económico” tentou saber se esta é uma prática comum noutras instituições bancárias, mas sem confirmações oficiais. Os especialistas garantem que sim “todos o fazem”, porque “apesar da falta do registo, os bancos já consideram os imóveis como seus”.
Crédito malparado merece especial atenção. Um revisor oficial de contas (ROC), reconhecido na praça financeira portuguesa, contactado pelo “Semanário Económico”, que preferiu o anonimato por não ter tido acesso a “casos concretos”, diz que se trata de “um procedimento de contabilização ‘precipitado’, porque sem registo não há posse definitiva do imóvel”. O mesmo ROC garante que os revisores “vão ter de dar uma especial atenção a este segmento do crédito imobiliário, onde as cobranças duvidosas estão a aumentar, devido à crise económica”. Refira-se que as instituições bancárias têm resolvido o problema das cobranças duvidosas, principalmente, através da renegociação dos prazos dos contratos, para 40 ou mesmo 50 anos.
Prática comum de contabilidade “avançada”. Também um representante de uma importante auditora portuguesa defende que “o banco não deveria registar o activo, porque o risco/benefício associado não está do lado do comprador”, ou seja, o banco, isto numa perspectiva de contabilidade conservadora. Mas realça a possibilidade de uma “contabilidade avançada”, que poderá ser permitido pelas novas regras contabilísticas internacionais (IFRS), em alguns casos, apesar de salientar a “possibilidade de a maioria dos bancos estarem a contabilizar os imóveis pelo valor de compra e não pelo seu valor real, inflacionando o activo contabilístico”.
Segundo apurou o “Semanário Económico” esta prática era já usual nas anteriores administrações do Millenniumbcp, e tem sido reforçada sob a liderança de Carlos Santos Ferreira. Fontes ligadas ao processo afirmam que “relativamente ao segundo trimestre de 2008, sabe-se, entre os colaboradores da área de recuperação de crédito do BCP que se manteve, ou até mesmo se agravou, neste trimestre, a prática de contabilizar antecipadamente a aquisição de imóveis que se encontram em processo de execução, tendo em vista a recuperação dos valores em dívida ao banco”. As mesmas fontes garantem que estas práticas “espelham uma realidade que não tem efectiva correspondência com a realidade das contas do banco”, de modo a tentar proteger a cotação dos seus títulos.
Os imóveis e o POC. Segundo o Plano Oficial de Contas (POC), a classificação dos elementos do activo deve atender não só à natureza, mas também ao destino da aplicação. Se um imóvel estiver destinado a ser vendido, no âmbito da actividade corrente da empresa, deve ser classificado em existências, aí permanecendo, mesmo que até à concretização da venda ele possa ser arrendado.
Se um imóvel estiver destinado a aplicação financeira (visando a obtenção de rendimento e/ou valorização), deve ser classificado em investimentos financeiros.
No caso do imóvel estar destinado a outros fins diferentes dos referidos, deve ser classificado em imobilizações corpóreas (terrenos e recursos naturais e/ou edifícios e outras construções).
Ainda segundo o Plano Oficial de Contas, qualquer reclassificação contabilística dos imóveis deve ser baseada em alteração não temporária do seu destino, devidamente fundamentada e divulgada no Anexo ao Balanço e à demonstração de resultados.
Como os bancos contabilizam imóveis antes do registo de propriedade
Quando um contrato de crédito à habitação entra em incumprimento, o banco executa a garantia que possui: a hipoteca sobre o imóvel. Após a execução da dívida e o registo da penhora, o imóvel é objecto de venda através de propostas em carta fechada, diligência que é efectuada em Tribunal e presidida por um juiz. Nestes processos, e porque o banco tem a hipoteca que garante a sua dívida, pode fazer-se paga da dívida do cliente adquirindo o próprio imóvel, o que faz através de um requerimento em que manifesta a intenção de o adquirir e propõe um valor para a transacção. Após a abertura das propostas, o prédio é vendido a quem oferecer o preço mais elevado.
Depois desta diligência, segue-se uma morosa tramitação processual, que inclui o registo predial, e que faz com que o processo de aquisição do imóvel só esteja concluído passados oito a 16 meses.
A verdade é que o procedimento de alguns bancos tem revelado que, quando estão na posse de uma mera fotocópia do requerimento em que manifestam a sua intenção de comprar o imóvel, na qual conste o carimbo de entrada no Tribunal, procedem imediatamente à contabilização, considerando recuperado o crédito malparado que até ali se encontrava associado ao imóvel que lhe servia de garantia. Assim, desmobilizam também nesse momento as provisões constituídas contabilisticamente para garantir a boa cobrança do crédito.
Tudo isto antes de existir qualquer certeza sobre a efectiva aquisição do imóvel...
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